청약 가점 84점은 어떻게 계산될까? 1순위 요건부터 가점 계산법까지 총정리

청약통장은 만들어 뒀는데, 막상 모집공고를 열어보면 “1순위”, “가점제 70%”, “예치기준금액” 같은 단어가 쏟아져서 내가 넣어도 되는 건지조차 헷갈립니다. 게다가 2025년 10월 15일 대책으로 서울 25개 자치구 전역과 경기 12곳이 투기과열지구·조정대상지역으로 묶이면서 1순위 요건 자체가 달라졌어요.

핵심만 먼저 말하면 청약은 ① 1순위인가 → ② 가점이 몇 점인가, 이 두 단계로 걸러집니다. 1순위가 아니면 가점이 80점이어도 순번이 뒤로 밀리고, 1순위여도 가점이 낮으면 가점제 물량에서는 밀립니다. 이 글에서는 두 관문을 하나씩 통과해 보겠습니다.

청약은 두 번 걸러집니다

민영주택 일반공급은 이런 순서로 당첨자를 정합니다.

① 순위 판정(1순위 / 2순위) → ② 같은 순위 안에서 가점제 물량은 점수순, 추첨제 물량은 무작위 추첨

여기서 자주 오해하는 부분이 있습니다. 가점은 순위를 정하는 기준이 아니라, 1순위 안에서 줄을 세우는 기준입니다. 아무리 무주택 기간이 길어도 통장 가입기간이나 예치금 요건을 못 채우면 애초에 1순위가 아니에요.

그리고 경쟁이 치열한 단지는 대부분 1순위에서 마감되기 때문에, 2순위는 사실상 미달 단지에서만 의미가 있습니다. 그래서 1순위 요건을 채우는 것이 출발점입니다.

1순위 요건: 지역이 모든 것을 바꿉니다

1순위 조건은 분양 단지가 어느 지역에 있느냐에 따라 달라집니다.

2025년 10·15 대책 이전에는 서울 대부분이 “수도권 12개월” 구간이었습니다. 그런데 서울 전역이 투기과열지구로 지정되면서 가입 1년으로 충분하던 것이 2년으로 늘어났어요. 작년에 통장을 만든 분이라면 올해 서울 단지에는 1순위로 넣지 못할 수 있습니다.

규제지역은 조건이 세 가지 더 붙습니다

투기과열지구·청약과열지역에서는 가입기간을 채워도 다음에 해당하면 1순위에서 제외됩니다.

• 세대주가 아닌 사람 — 부모님 세대에 얹혀 있는 세대원은 1순위 신청 자체가 안 됩니다
• 2주택 이상을 보유한 세대에 속한 사람
• 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 사람이 속한 세대

특히 첫 번째 조건이 실무에서 가장 많이 걸립니다. 독립해서 단독 세대주가 되어 있어야 한다는 뜻인데, 세대 분리는 하루아침에 되는 게 아니라 실제 거주 이전이 전제되어야 하므로 관심 단지의 공고 전에 미리 정리해 두는 편이 안전합니다.

또한 생애최초 특별공급도 무주택 세대주만 신청할 수 있도록 정리되었습니다.

예치금은 “공고일 기준 잔액”으로 봅니다

민영주택은 통장에 지역별·면적별 기준금액 이상이 들어 있어야 합니다. 기준은 분양 단지가 아니라 청약자 본인의 주민등록상 거주지입니다.

중요한 건 매달 꾸준히 넣었는지가 아니라 입주자모집공고일 당시 잔액이라는 점입니다. 서울 거주자가 전용 84㎡에 넣으려면 공고일 전날까지 300만 원만 채워 두면 요건은 충족돼요. 반대로 그동안 성실히 넣었어도 공고일에 잔액이 모자라면 탈락입니다.

84점 가점, 항목별로 뜯어봅니다

1순위 관문을 넘었다면 이제 점수 싸움입니다. 가점은 세 항목의 합이고 만점은 84점입니다.

① 무주택 기간 — 최대 32점

• 만 30세가 된 날부터 계산합니다. 다만 30세 이전에 혼인했다면 혼인신고일이 기산점이에요
• 1년마다 2점씩 올라가고, 15년 이상이면 32점으로 상한
• 만 30세 미만 미혼 무주택자는 0점입니다

중간에 집을 샀다가 팔았다면 처분한 날부터 다시 계산합니다. 다만 예외가 있어요. 전용 60㎡ 이하이면서 공시가격이 수도권 1억 6,000만 원(그 외 지역 1억 원) 이하인 소형·저가주택은 보유하고 있어도 무주택으로 봅니다.

② 부양가족 수 — 최대 35점

한 명당 5점씩, 가장 배점이 큰 항목입니다.

여기서 “부양가족”은 본인을 뺀 숫자이고, 등본만으로 자동 인정되지 않습니다.

• 배우자: 주소가 달라도 인정(분리세대 배우자 포함)
• 직계존속(부모·조부모): 신청자가 세대주이고, 3년 이상 계속 같은 등본에 올라 있어야 합니다
• 직계비속(자녀·손자녀): 미혼이어야 하고, 만 30세 이상 자녀는 1년 이상 같은 등본에 등재되어 있어야 합니다

부모님을 3년 요건 하루 차이로 못 넣어 5점을 놓치는 사례가 꽤 많습니다. 세대 합가를 계획 중이라면 날짜를 세어 두세요.

③ 청약통장 가입기간 — 최대 17점

가입일 기준으로 6개월 미만 1점, 6개월~1년 2점, 이후 1년마다 1점씩 올라 15년 이상이면 17점입니다.

2024년부터는 배우자의 통장 가입기간 절반(최대 3점)을 합산할 수 있습니다. 합산해도 상한은 17점 그대로예요. 부부가 각자 통장을 갖고 있는 편이 유리해진 이유입니다.

가점제와 추첨제, 물량은 이렇게 나뉩니다

같은 1순위여도 전부 점수로만 뽑지는 않습니다. 면적과 지역에 따라 가점제·추첨제 비율이 정해져 있어요. 투기과열지구 기준으로는 대체로 이렇습니다.

10·15 대책 이후 정부 기조가 가점제 비중 확대라 단지마다 비율이 달라질 수 있습니다. 최종 기준은 언제나 해당 단지의 입주자모집공고문이니, 청약 전에 공고문의 “공급 유형별 배정 물량” 표를 직접 확인하시는 게 안전합니다.

실제로 2026년 1분기 서울 청약 시장에서는 서대문구의 한 단지 전용 115㎡가 최저 당첨 가점 74점을 기록했고, 60점대 후반 커트라인이 나온 단지도 여럿이었습니다. 30대 초반 1인 가구가 현실적으로 만들 수 있는 점수(무주택 4~8점 + 부양가족 5점 + 통장 10점 안팎 = 20점대)로는 인기 단지 가점제 물량은 사실상 어렵다는 뜻이에요.

가점이 낮다면 쓸 수 있는 카드

점수가 낮다고 청약을 포기할 필요는 없습니다. 접근 경로를 바꾸면 됩니다.

• 특별공급을 먼저 본다 — 신혼부부·생애최초·다자녀·노부모부양 등은 가점이 아니라 소득·자녀 수·혼인기간 등 별도 기준으로 뽑고 경쟁률도 일반공급보다 낮은 편입니다. 무주택 기간이 짧은 20~30대에게는 여기가 주력이에요
• 추첨제 물량을 노린다 — 같은 1분기에 최저 가점 74점이 나온 서울에서도, 추첨제 비중이 있는 대형 평형에서는 42점 당첨 사례가 나왔습니다. 가점이 낮을수록 추첨 물량이 있는 타입을 고르는 게 합리적입니다
• 비선호 타입을 본다 — 저층, 코너, 향이 불리한 타입은 같은 단지 안에서도 경쟁률이 확연히 낮습니다
• 비규제지역을 함께 본다 — 규제지역 밖은 가입 6~12개월이면 1순위이고 추첨제 비중도 높습니다

통장은 이렇게 관리하세요

마지막으로 지금 당장 챙길 수 있는 것들입니다.

• 월 납입 인정액은 25만 원 — 국민주택은 “저축총액”으로 순위를 가리는데, 아무리 많이 넣어도 월 25만 원까지만 인정됩니다. 반대로 민영주택만 노린다면 매달 넣을 필요 없이 공고 전 예치금만 맞추면 됩니다
• 미성년자 납입 인정은 5년(60회) — 기존 2년에서 늘었습니다. 자녀 통장을 일찍 만들어 두면 그만큼 유리해요
• 연말정산 소득공제 — 무주택 세대주라면 연 300만 원 납입액의 40%, 최대 120만 원을 근로소득에서 공제받습니다. 은행에 무주택확인서를 한 번 제출해 두어야 적용되며, 사회초년생의 통장 활용법은 사회초년생 적금 우선순위 글에서 더 자세히 다뤘습니다
• 해지는 신중하게 — 통장을 해지하면 가입기간 점수가 0부터 다시 시작합니다. 급전이 필요하다면 해지보다 예금담보대출을 먼저 알아보세요

청약 가점, 헷갈리기 쉬운 질문들

Q. 세대주가 아니면 청약을 아예 못 하나요? 비규제지역이라면 세대원도 1순위 신청이 가능합니다. 세대주 요건은 투기과열지구·청약과열지역에서 적용되는 제한이에요. 다만 서울 전역이 규제지역이 된 지금은 서울 단지를 노린다면 세대주 여부가 사실상 필수 관문입니다.

Q. 오피스텔이나 분양권이 있으면 무주택이 아닌가요? 주거용 오피스텔은 청약에서 주택 수에 포함하지 않습니다. 반면 2018년 12월 11일 이후 취득한 분양권·입주권은 주택으로 봅니다. 상속받은 주택은 지분을 3개월 안에 처분하면 무주택으로 인정되는 등 예외 규정이 많으니, 애매하다면 청약홈의 주택소유확인 메뉴로 먼저 조회해 보세요.

Q. 가점을 잘못 입력하면 어떻게 되나요? 청약 가점은 신청자가 직접 입력하고, 당첨 후 서류 심사에서 검증합니다. 부양가족을 한 명 더 세거나 무주택 기간을 길게 잡아 입력하면 부적격 당첨으로 처리되어 당첨이 취소되고, 일정 기간 재당첨이 제한됩니다. 애매한 항목은 반드시 낮은 쪽으로 잡으세요.

Q. 부부가 같은 단지에 각각 넣어도 되나요? 가능합니다. 2024년부터 부부 중복 청약이 허용되어, 같은 단지에 둘 다 신청하고 모두 당첨되면 먼저 접수한 건이 유효 처리됩니다.

정리하면 순서는 이렇습니다. ① 내가 세대주인지 → ② 통장 가입기간이 단지 지역 기준을 넘는지 → ③ 공고일까지 예치금이 채워져 있는지 → ④ 내 가점이 몇 점이고, 그 점수로 가점제와 추첨제 중 어디를 노려야 하는지.

가점 계산은 청약홈의 가점계산기로 직접 확인할 수 있습니다. 다만 규제지역 지정과 공급 규칙은 대책 발표에 따라 수시로 바뀌고, 배정 비율은 단지마다 다릅니다. 실제 신청 전에는 반드시 해당 단지의 입주자모집공고문과 청약홈 공지에서 최신 기준을 확인하시기 바랍니다.

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근거 자료

이 글의 수치와 제도 내용은 아래 공식 자료를 확인해 작성했습니다. 제도와 금액은 바뀔 수 있으니, 실제 신고·신청 시점에는 원문을 다시 확인하시는 것을 권합니다.

• 청약홈 — 청약 신청, 청약가점 계산기, 지역별 예치금 기준
• [국가법령정보센터 — 주택공급에 관한 규칙](https://www.law.go.kr/법령/주택공급에 관한 규칙) — 1순위 요건 및 가점제 배점

지연

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